经济
李铁：新型城市化的核心是人口的城镇化
发布时间：2013-03-28 21:42
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记者：下面欢迎李主任给我们分享一下关于城镇化的一些问题，在这一届的两会上，关于城镇化的问题也是多次被提及，有一个词叫做“新型的城镇化”，那么跟以前的城镇化相比主要新在哪里？
李铁：新城镇化大概讲两方面。第一方面的是人口的城镇核。城镇化的核心是农村人口向城市转移。农民工在城里头就业、生活，但是没有享受到和城镇居民同等的公共服务，所谓的人口城镇化的核心就是要解决他们的问题，解决农民工的公共服务问题，解决农民工实名化的问题。从原来城镇化的高速成长，平均十年每年1.4个百分点在增长，从数量型增长像质量型转变，数量型扩张像质量型增长转变，这是“新型的城镇化”的第一个概念。
第二个概念涉及到城镇化发展模式的转变。城镇化发展模式从粗放型向扩张型，摊大饼的发展，向节约型的方面发展，节约型的资源转化，这个也是一个很重要的概念。当前我们的城镇化发展模式中，人均占有的耕地在大幅度增加，比如原来我们从住建部确定城镇化城市的整个人民战役，大概城镇化人平均占到80到100平米，顶多不到120平米，前一年我们统计的时候大概有130平米，到现在已经达到了150平米，人均占有土地资源过于的奢侈浪费。本来我们就是耕地极其稀缺的国家，如此在城镇化发展过程当中浪费土地资源，也就等于同样的消耗其他的资源。比如城镇化摊的饼扩张，就一定会带来基础设施规模的扩大，也会浪费一部分，我们基础设施的资源配置。所以如何实现“新型的城镇化”就需要两个因素，从人口的数量性增长扩张向质量型转变；城镇发展模式，从我们原来的粗放型的发展模式，像节约型的发展模式转变。
记者：具体到“新型的城镇化”的战略布局，会有哪些政策和具体落实到什么方面？
李铁：现在新型城镇化正在研究当中，我们在设想通过我们的研究，我个人的想法这里大概涉及到几个方面的因素：第一个是我们在哪些方面进行改革。比如说新城镇化，我们要解决人口城镇化的问题，是不是进行户籍制度改革。户籍制度改革已经过了两次，从2001年一直到去年、前年各有文件。2001年的文件已经决定了，就是我们在县级市以下的户籍制度完全放开。实际上当地农民转户，实际上在2001年中小城市已经几乎没有障碍了。这次要比2001年的力度大在哪里呢？2001年我们主要是在城里头有住房，这次明确出租房也可以，我租房子也可以算在城里面有稳定的住宅，这是比较大的区别。第二个，只是设定在第一审查有社保，缴纳社保年限，一年到两年就可以放开进城落户的条件了，当然了政策是颁布了，但是落实还有巨大的问题，这是第一个。
第二个户改针对哪些人群？目前来讲各地方都不太支持这样的户改政策，据我们调查，为什么呢？大量的农民工进城以后，会对城市的财政带来一定的负担，特别是我们现在从城镇化的模式，城市搞的很漂亮，是不是允许大量的农民工进来，我觉得这是对地方政府的执政理念是一个挑战的。但是我们看到有两样的农民工，这两样的农民工在各类不同等级的城镇来就业，如果所有的都通过户籍制度改革一次放开，对城镇会带来巨大的压力。比如我举一个例子，我们在广东东莞有840万人。840万人口，本地户籍人口180万，意味着有660万的外来人口，如果把这660万的人口全部转户，那就意味着当地财政压力巨大，所以这也是当地政府没有办法吃得消的。那么对北京、上海来讲也是如此，北京我们现在有2100万人口，外来人口达到800万，800万相当于北京40%的人口，如果一次转户会给北京带来什么？后果也不得而知，至少当地的经营者不会同意，毕竟会把大量的利益蛋糕切出去，可能对当地的经济影响有很大，对当地经济的利益影响也会有很大，所以这一类的改革还需要慎重的考虑，这是户改的第一个方面。
第二个方面就是农民工实名化。农民工实名化的进程里头，主要涉及到针对农民工的公共服务，到底有哪些问题可以做？我们设想附加在户籍上的一种福利制度是有很多方面的，比如说我们举例子，社保，包括我们的保障房和公租房；还有就业的歧视和限制；还有我们现在所谓的购房、购车消费贷款的限制；还有子女教育。所有这些改革都涉及到和本地居民相关的，但是可以通过一些改革措施逐步解决，长期的措施逐步解决。
土地制度改革主要面临三方面的问题
记者：土地出让收入有“第二财政”之称，与之相关的税收是地方政府收入的重要来源，现行的土地政策和管理制度主要有那些缺陷？
李铁：涉及到土地制度改革就想到涉及三个方面，第一个我们想的，就是农村的集体土地流转问题，因为现在我们知道，在城镇化进程中有两个，一个是人口城镇化，一个是土地城镇化，土地城镇化面临的压力也是比较大的。因为这么多年我们都是通过低价征地，来换得城镇基础设施的投入，换工业的投入，降低了工业的成本等等。土地城镇化实际上我们是以牺牲农民的利益为代价的，来换取经济增长的基本条件。在很多地方，比如说要发展工业，要发展城市的基础设施，甚至要发展房地产，就需要进行拆迁，拆迁的补偿价格是很低的，因为农村的土地在向城镇建设用地转化用地过程中，需要一个低价征用的程序，这种低价征用就导致了农民的利益受到很大的损害，当然了这个问题怎么解决？我想这也是社会上比较关注的，怎么样保护农民利益的问题。
第二个就是我们知道的，农民的土地流转权利到底归谁？现在这次在两次户籍制度改革文件里头，都明确的提出农民土地征用以后，他的宅基地、承包地可以保留，这一点我想对农民来说是最大的信号释放。不会因为你落户，城里的政府因为你的土地作为交换条件，来换取你进城落户的一个资格，这是第一块。第二块既然城镇土地永久的保留，就意味着他有所谓财产性的资产，下一步保留的这块土地，无论是承包地还是宅基地，是不是可以进入市场进行流转，这恐怕是未来要改革的内容，但具体怎么改还需要进一步的研究，因为毕竟这方面争议还是很大的。
第三个我们涉及到征地占有的收益到底归谁，如何来处理？征地的收益我们大家都知道，这些年中国经济增长，确确实实是通过廉价土地，是我们降低整个经济增长很重要的一个因素，土地已经成为地方政府去发展经济一个非常重要的依赖条件，如何把这种依赖的条件通过短期的收益转化为长期的收益，这也是我们现在需要考虑的一个问题。事实上我们也看到土地出让的制度大概有两个，一个是底价征地保障工业发展成本的降低，另一方面土地出让金也是我们现在城镇政府发展一个非常重要的资金来源。
比如举一个例子，我们现在政府里头大概第一块就是财政税收，税收是靠解决什么？是解决我们的吃饭问题，解决行政人员吃饭，整个政府运转的基本财政收入。第二块发展，大的基础设施建设，大的工程投入全是靠土地。现在我们看到地方摊大饼式的发展模式，都是由于土地出让造成的结果，而且也形成了对土地出让金严重的依赖。现在地方政府在这方面极为突出，实行了各种担保、各种融资的形式，但最后还款还是靠土地。解决土地的核心就是要解决出让金的问题。但是土地出让金带来的负面作用是非常大的，最大的一点就是它推动了地方政府短期行为，因为是一年一征收，一年一征收这届政府就可以花掉，可以有大量的短期行为，这种短期行为结果造成了大量的，我们资源无效的投入配置。第二，会造成城市摊大饼的扩张，使我们基础设施成本压力越来越大。
第三个是行政管理体制，行政管理体制改革我想这里有好多话要讲。比如我们现在知道的，我们的城镇房价上涨到底是什么原因？其实房价上涨很简单，就是城镇化间的公共福利水平差距加大，导致了我们好些城市的房价，特别是高等级城市的房价上涨，因为高等级城市的水平，优质资源的配置远远低于我们低等级的城市。可是我们知道中国和国外不一样，是城市管制式的，大城市管着小城市，这些大城市管着小城市的过程当中，就导致了资源通过行政手段被滞留在某一个等级环节。
比如说我分配到哪一个城市，哪一个城市有更多的土地，它就可以开辟更多的工业，比如招商引资，就可以开更多的房地产来进行更多的土地出让金。拿到的资源多就意味着有更多的发展机会，会有更多的土地出让金来支持城市的发展。比如说我们去贵州和四川地区进行调查，调查过程中发现，贵阳和成都都是省会城市，它们每年能拿到的土地指标，贵阳是占35%，成都是占全省的50%，人口有多少呢？贵阳在12.5，成都的全省人口是17.5，占全省17.5的人口资源成都，就可以拿到50%的土地出让指标，意味着它比别的城市有更多的发展机会。
另外一个我们还注意到，大量的城市是通过和下级政府资源，通过行政手段上交来获得自己发展的资源配置。比如举一个例子，大连，“花园城市”，既有大连本地政府资源，又有大连周边县级市和乡镇资源，全部用在大连建设，使乡镇和周边的县级市发展不起来，而大连就形成了一个“花园城市”。所以在这种等级化管理体制下，我们就可以看到高等级的城市越建越漂亮，当建得漂亮以后就不愿意吸引外来人口进入到这里。
所以这种等级化的城市管理体制，使城镇资源的流向造成了严重的不均衡，也使公共福利水平差距加大，导致了我们现在人口的自由迁徙，就业和定居也受到了非常大的限制，所以不解决这些问题没有办法进行其他的改革。
高速发展的城镇化导致“城市病”发生
记者：那么我们国家的城镇化是在高速发展的一个过程中，其实这个问题在一些发达国家前期也会遇到，我们有没有一些可以借鉴的东西，或者我们自己有开创出一些新的方向？
李铁：要说我们讲的国际经验，很重要的国际经验就是人口自由迁徙，我们研究西方国家或者其他国家城镇化的历史，没有一个所谓的政策制订过程。所谓的政策制订就是怎么解决城市发展，当然就是怎么促进城市发展，就是这样的政策，怎么保护农村的发展？这些都有。但是就没有一个人口迁入以后的宏观政策，包括涉及到各项的改革政策，因为前提是人口自由迁徙的，人迁到哪里到哪里定居、落户，政府将解决你的公共服务水平，解决你的公共服务水平提高的问题，解决你的就业，解决你的住房等等问题。
当然了值得注意的是什么？发达国家的城镇化率一定是和贫民窟在一起的。因为大量的人口进入城市以后，一定要由城市来解决他的就业，他的生活问题，但是这些人口不是高收入人口，因为城镇化是低收入的人口，农民，低教育的、低素质的农民像城镇逐步迁徙的过程。迁徙到城里来，拖家带口迁到这里来，一定不会住上我们的高等公寓，也不会住上我们的生态小区，只能住在和他收入水平身份素质相适应的，条件比较差的地方，所以我们管他们叫“贫民窟”。
中国的城镇化特点和其他国家还有一个不一样，就是世界上任何一个国家没有过的。高速增长，比如说日本30年城镇化从40%到70%，韩国也是在30年代，城镇化水平大幅度提高，中国也是在30年，城镇化率从17%到52.6%。可是不一样的在哪里呢，中国这30年转移的城镇人口要远远大于这些国家。我们这30年转移的是几个亿的人口，我们的城镇总人口已经达到到7.1亿，4个多亿的人口，一次在30年迅速转入城镇化，它已经相当于超过了美国人口的总和。这么大量的人口转入城镇化进程，对世界、对国际来讲都是严峻的挑战，在我们现在目前能源各种资源及其短缺的地球上，毕竟对其他国家就是一个挑战。
所以这种规律就意味着，我们迅速的完成城镇化进程，我们迅速的完成这么多的人口城镇化进程，而且我们还要按照这种速度，至少像8个百分点，30年内城镇化达到70%，那意味着我们城镇人口会达到9亿，9亿城镇人口对世界带来的是什么，你如何来实现，我们的特点就是稳步有序的推进城镇化的进程中，解决公共服务还要强大的可持续性。吸取了发达国家，其他国家的问题，贫民窟的问题，过渡消耗资源的问题，能不能形成可持续性，形成真正的低碳、生态等等城镇化发展道路。
行政辖区有足够的能力配置资源和人口
记者：比如说现在一线城市出现了拥堵、环境污染更一些问题，您认为有一些什么样的办法或者措施，可以让更多的人才或者资源留在北、上、广以外的地方，并且让各地都能保持发展、机遇、人才，达到一种平衡？
李铁：中国的城市发展走到今天，面对的拥堵问题、雾霾问题，其实必然有这个过程，因为你要选择一个新兴工业化的道路。你要解决进城农民所有城里人的就业问题，你必须要承受以人口高速增长过程中，城市拥堵以及雾霾这种现象的存在。这在其他国家都是经过几十年来完成的，我们现在重视到这里，我们可以有一个相对较快的治理过程。但是我想说的是在我们认识到“城市病”的时候，是和其他国家在经历城镇化过程当中，他所认识的“城市病”是有很大区别的。其他国家在走到我们讲的交通拥堵、人口过渡膨胀，它是一个正常的现象，在逐步治理，但是媒体更关注的是贫民问题，城市的贫民窟问题，我们认为这是城市病的核心所在。
谈到交通拥堵，我首先想的是，这是城镇化的问题还是城市治理的问题，是城镇化道路选择过程中我们必经过的问题，还是我们要回避的问题？过渡资源膨胀集中导致的问题？还是我们在城镇化发展过程中，把大量的资源投入了表象，投入了我们的视觉，而忽略了更深层次的健康、公共卫生、地下设施这些问题，这是一个。第二个这是不是要通过疏散人口来解决，还是通过我们治理城市里解决，这也是很重要的一个判断。
就说我们北京，2008年奥运包括我们现在，通过北京的优势集中大量的资源，我们知道了，包括有很多人都没有北京户口，城镇间的流动人口超过300万，我们北京现在外来的人口，城镇间的人口也有好几百万，他们为什么到这里？他们认为这里有很好的就业条件，寻求机会，发展机会，生活成本也不高。为什么要排他们出去？所以我想当你去拿到更多行政资源的时候，一定会有更多的市场资源跟着进入，当有行政资源和市场资源都集中到某一个点的时候，肯定是人口到这里来。北、上、广的问题，广州还有一定的区别，北、上、广的问题实际上是行政资源过渡集中的问题和市场要素也过渡集中的问题，通过什么方式让它排出去，这个我们是需要时间的，而不是我们行政上说要排出你，而是将来怎么使资源更多的重新配置，要通过行政手段像其他城市来进行配置，才能使一部分要素出去，才能带动人口的流转。
现在经济学和规划学里面有两种观点，一种观点认为我们中国将来要9亿人口城镇化率达到70%，我们让他到大城市去还是要小城市去，很多人认为其实大城市，大的城市群会吸纳更多的人口，而且必须吸纳更多的人口，才能提高我们的人口密度，才能提高我们的经济规模效益，才能使我们的资源配置的更有效率，这是在经济学上非常重要的观点。但是另一方面呢从规划学的角度来讲，从一个决策官员的角度来讲，从政治上考虑是不是这边人口多了，会造成很大的社会压力；从利益角度分析，我已经建成了花园所谓的世界生态城市，你们是不是不要来共享了，你到中小城市去解决低端产业的发展问题，这就是从另一个角度来考虑的。
这种情况下我们要合理的去分析，到底是什么原因促使我们做出这样的判断和决策？我想有一个非常重要的前提，第一、要尊重市场的选择，尊重选择就是人们去寻求就业的机会，我们尊重他的选择权；第二、我们要进行改革，要改革这种不合理的行政资源分配不合理的手段，促使城镇化每个城市有平等的发展机会；第三、作为一个大城市不是一个孤立的大城市，我们的城市是行政区，北京城市1.68万平方公里，它的下面还有很多中小城镇，这是北京市。假设上海市都可以通过对行政辖区内或者行政辖区边缘的资源合理配置，在中小城市一些城市边缘区，我们通过交通手段，基础设施的配置，使一些资源上的分配，在那里面建一些外来人口或者新镇居民的聚集区，也不是没有可能。
像大东京有3千多万人口，一样的可以解决合理的发展问题，为什么北京不能这么做呢？一定要人离开北、上、广呢，其实到这里头有一句话，我们还真正的不了解城市，我们中国的城市不是一个孤立的城市主城区，它是一个行政的辖区，它要有足够的资源在行政辖区内形成配置，同时有足够的能力对辖区内合理的配置人口，给人口提供好的公共服务。但是前提在制定这个政策的基础条件下，我们要排除地方利益，既得利益他的一种考虑。
户籍改革的成本核心是执政观念的问题
记者：涉及到城镇化的问题，就涉及到一个是农民工，一个是农民的问题，也就是未来会指向一元化得户籍制度的问题，那么在户籍制度的改革上面成本是多少？
李铁：对了，户籍制度改革的成本现在说法不一，我们也注意到了，有专家说50万、30万、20万的，还有说更高的，也有说10万的。那我来分析户改成本问题是非常好的话题，因为最近我看到有媒体报道，说现在的户改我们这次城镇化说的是4万亿的投资，4万亿的投资是怎么算的呢？大概每个人人均成本10几万，按照重庆的标准，大概有40多亿人口，也就是40万到50万的投资。还有成本在50万，改革的幅度会很大，但是我想这里头，我们要考虑为什么有的地方提出50万的成本，或者提出30万的成本，实际上我们注意到，确确实实地方政府把我户改成本加大，很重要的考虑是把这些户改的难度加大，当然了什么标准来涉及到成本，按城市现有居民的消费水平来确定成本，我觉得这是不可取的，因为我们面临的不是锦上添花，不是解决当地局面的问题，是要解决新进城农民他们的公共服务问题，他们的低收入低素质搬家，他们如何的满足他们居住、就业，和他们水平相适应的生活环境，这种成本是非常重要的。
李铁：实际上我们算一下，跟重庆户改的标准，重庆也是一个直辖市，大概是10万，10万我们可以分为三块钱，三分之一政府来拿，三分之一企业来出，三分之一个人来出，为什么三分之一政府来出呢？首先政府解决新增人口的基础设施配置问题，比如说新的居住区，你的工作环境改造和基础设施配套等等，这是大概的，比如说3万3就占了2万，占了60%多，然后还有子女教育，所谓的学校配置设施建设，因为要进到几十万的人，户改就是400万，进入到不同的城市，进了这么多农民一定有孩子，他的子女进来以后他要学校，建学校就是一笔投入，这大概占了其中的10%以内的比重。还有将来进城以后，公租房的修建，政府的补贴，还有社保的补贴，社保不足的补贴，大概有3万多没了。
企业要承担的是什么呢？企业要承担的是社保，但是现在大量的企业不缴纳，特别是对中西部地区缴纳率很低，所以企业缴纳这部分，就是企业所承担的，然后社保个人要缴纳，无论是医疗、工商、实业等等保险都要缴纳，这个投入也是你要投入的。三个三分之一意味着什么，我们10万块钱实际上个人3万多，企业3万多，政府3万多，还不是一年，是十年，平均每年是一万的投入，大概这么一个成本。
所以很多人就认为，未来的城镇化资金从哪里来，会涉及到我们有那么多的钱吗？其实没有那么多的钱，我这里想强调的是什么呢，我们怎么来看待农民晋城，我们是要一次性的纳入城市高水平的消费环境下，生活环境下，还是给他们提供和他们收入水平和受教育程度，提供要好得多，为什么不允许这些和他们收入水平相适应的这种基础设施、公共服务存在呢，而且一定要拔高到一定的水平，实际上这里反映的的是政府的排外心理，我拔到这种水平你能来就来，不能来的就来不了了，可是如果放任那些所谓的低收入、低水平的农民工，民办幼儿园，大量的农民工还会来，可是这里头就有一个问题了，实际上当提出城镇化成本的时候，提出资金哪里来的时候？这两个标准最终的标准就是我们现在提到的高标准，它核心的问题就是以排斥为前提的。
记者：排斥？
李铁：对，是通过标准来设置门槛，这样你很难办校，很难办幼儿园，办不了那你就不会到我这里来，其实在全国有很多好的做法，比如说东莞、番禺，他们都搞了民办供住，其实广东2400万的外来人口中，有一大部分的农民工都是通过民办学校来学习的，东莞现在有77%的农民工都住在民办学校，而这个民办学校也有水平参差不齐的，水平参差不齐有好的也有差的，但是基本上我看了民办学校，可能比农村的，比内地的中小城市学校要好得多，比公办学校好得多，可是它和当地的公办学校确实有很大的差距，但是它不是解决当地人口入学的问题。
比如我们在这里做了很多地方政府的实践，比如说允许民办学校的存在，同时政府给你补贴，给你基础设施投入，降低你的土地价格，甚至对教师进行培训，更好的是有一些公办教师也要到这里来教课，这是一个很现实的做法，所以我们说资金哪里来，社会上有、政府也有，关键是往哪里投，城镇化核心是农民进城？那意味着我们原来一大部分钱是解决城镇居民的锦上添花，是不是可以把这部分锦上添花的钱，根据我们现实情况条件拿出一部分来解决农民工他们的进城中所应该享受的各类公共服务问题，我觉得这是核心问题，并不是没钱，是钱要不要花到他们身上。
比如说我们在番禺和东莞都做过调查，这些农民工他们来了，政府这一年到底花了多少钱，我们算了一下，从90年代就开始做调查，大概说花了1个多亿，这1个多亿的钱是从哪来的呢？是从出租屋上收上来了，从出租房收的管理费，出租房谁租呢？是农民工租，从出租屋业主收的管理费，他从出租屋的价格中又把它收回来了，等于政府花了1个多亿是从农民工自己手里收上来的钱，对他们进行管理的，当然可喜的是这几年已经发生了变化，政府每年要增加一部分的支出，来解决他们的子女教育，住房条件改善，社区条件改善的等等问题，但我觉得远远不够。
其实这里头核心不是钱的问题，是我们执政观念的问题，以人为本，人是哪些人，是户籍居民还是所有在这居住的人口，当然这里也涉及到中央和地方政府的责任，比如说我们讲的，农民工的城镇化问题，资金由谁来分摊，就是中央、地方政府、企业、个人各有职责，各要分担自己所要拿的一部分。
如何提升“半城镇化”的幸福感
记者：现在有一个词儿叫“半城镇化”，也就是说农民或者农民工进城之后，会有自身的差异感，觉得跟在城里面生活的人，可能会有一定的不同，怎么样提升他们自己的幸福感呢？
李铁：农民工对于过去的农业就业来讲，进城当时幸福指数高于原来在农村从事农业就业的时候。这种幸福感只是比较而言，相对于城市来讲肯定是不幸福，因为什么呢？因为他的收入低，他的工作压力大，他的居住条件差，有大量的心理歧视。相对于家乡他每年存钱回到家里的时候，相对于村里的人来讲，他收入高，他可以盖新房子，每年可能最高兴的时候，就是回到家里的时候，所以这种幸福感是相对的。那么我们如何把幸福感从农村转向城市，从社会的心理鸿沟和现实鸿沟怎么来进一步弥平。第一条就是要解决公共服务问题，第二条它是长期化的。我们的父辈、祖辈可能也不过三代都是农民，但是真正的觉得我们现在成为城里人也是几十年，一代人或者是两代人以后的事情，所以我们不能寄希望农民工一下子就把自己的心理落差，完全的变成城里人，但是我们要通过政府的公共服务来逐步提高他的幸福感，也要通过全社会的力量来调动，但是前提一条，我们更要注重的是雪中送炭，而不是给现在的人锦上添花，当我们不断的去雪中送炭的时候，有一天就会变成锦上添花。
如何判断房价上涨城镇化有直接关系
记者：我们来谈一下房价问题，比如说现在在二线城市，一些房地产已经出现了开发过渡过剩的一个局面，它对推动咱们的城镇化进程有什么影响呢？
李铁：我想首先得认识我们城镇化是什么，城镇化是农村人口进城，农民人口进城，我们想他进城有两个问题，第一是就业问题，第二是居住问题，居住是什么？就是住房，我们现在是52.6，是7个人口，我们到60的时候是8亿人口，我们到70的时候是9亿人口，9亿人口进入城市，就是在城市里居住，要不要住房。现在我们想这4亿农民，现在的2.2亿加上新的2.47亿农民，不到5亿农民，他们现在把他的长期消费转向家乡，挣钱在家乡盖房，在家乡就看到了，在农村房子盖的很好，但是几乎没有用，是空巢家庭，房子几乎处于闲置，有的被当做养鸡场。这种现象我们大量的资源被浪费了，中央提出扩大内需肯定也考虑到了，农民怎么样把你的长期消费趋势从你的家乡，从原来的居住地转向新的居住地，转向你的就业地，这样才能带动内需，城镇化存在最大的潜力，劳动内需最大的潜力就是，当农民进城以后，他的消费经验会发生变化，他的消费结构也会发生变化，这个消费结构里头一定会有住房的变化，我们想4亿多农民进城，需不需要进城，对房地产的发展肯定是一个非常大的机遇，这是第一个。
第二个怎么来判断房价上涨呢？我们想房价上涨，我们一定问为什么上涨，在哪上涨，最重要的是在哪上涨？我们知道一线城市，我们讲的一线城市房价涨幅快，二线城市相对于一线城市涨幅要慢一些，三线、四线就更慢了。可能影响我们政府决策最重要的是一线城市，特别是直辖市这些核心城市，这些房价上涨，可能是影响了我们政府决策很重要的因素，可这些地方房价上涨，它有合理的因素，这些地方的公共服务水平远远高于其他城市。我们知道香港的房价高于北京三倍，但是香港人特别不满，是因为大陆人抬高了香港的房价，新加坡也认为大陆人抬高了新加坡的房价，原因是什么？原因是我们一批富翁，有钱人到香港去买房，中国也是这样的，当你有了高的公共服务水准，就意味着一定会有人来到你这来选择你的公共服务，来到你这里投资，来买房。
当资源极度稀缺的情况下，它的价格是该涨还是该跌呢，所以我想这一点是毋庸置疑的。
第二、我们从需求方来看，中国现在我们是13.4亿人口，如果我们的高收入人口是10%的话是1.34亿，如果高收入人口是5%的话是6700万，6700万人口要求买房，分布在全国各地，第一套房要在在本地，第二套房我要买在哪里，我想大概没有别的选择，就是优质服务最好的地方，和最好生态的地方，也就是资源极度稀缺的地方，所以一定会拉动这个地方的房价上涨，这是我们的需求。
第三、我们对消费的时候，我们一定要注意到，我们每个人不仅仅消费需求，还要保质需求，投资需求，所谓的保质需求、投资需求，这是人必须的选择，如果我们把钱大量的放在银行里头，随着通货膨胀我们的钱天天在贬值，你想想我们会把钱放在银行里吗，如果把我们把钱放在股票市场，我们也看到了股票市场的发育状况了，股值长期徘徊在低位，又长期处于熊市，而且操作也比较繁杂，还需要一定的技术手段，那我们会把钱放在股市里面吗。如果我们把钱投放到企业，我们现在中小企业发展如此不健全，国家给的政策又极少，很少有优惠的政策，贷款又很难，又面临着企业的风险，同时你还要去管理。
我们没有投资渠道，可是我们又否定了投资选择，放在银行里又便宜，只有放在房地产上才是唯一保值的一个途径，我为什么要否定投资的这种倾向呢？就是在所有的宏观政策中，已经把我们每个人的现金储蓄，没有任何可拓展的空间，放在银行里只能是赔钱，但是投资投别的地方赔钱，唯一可投的就是房地产，因为有资源稀缺性，价格一定有上涨的趋势，就是因为如此，我们房价才会上涨，上涨一定要在某个点上涨的更快，当然了最高等的城市，它的上涨幅度最大，而且长的还不够，现在要解决的问题不是房价上涨的问题，是要解决低收入人口的住房供给问题，而低收入人口的住房供给问题，不一定是由社会来保的，一定是由市场和政府双重提供的，所谓的双重提供就是，在一些地县阶层我可以提供保障房和公租房，另外我可以通过市场来解决这个问题，因为毕竟有很多住房都被投资者购买了，一定要租出去，可能租的价格很低，但是也有很大的租房市场空间，所以在这个过程中，我们怎么来考虑租房的供给问题，这是我们政府应该决策的，住房供给问题，我们现在一个狭隘的方式，是不是在城区，我想了我们有很大的调控空间。
我们来加强基础设施配置，最后解决整个住房结构的供给问题，这样核心城市房价该涨的就涨，然后核心城市边缘和辖区内还有一些住房来解决我们大量的低收入人口的问题，这个事情就解决了。但是在涉及个人利益的时候，我们需要政府来保障他们的个人收入，保障他们的住房，这种两难，政府面临着两难。一方面你在吹嘘我们要走市场化道路，另一方面是买房的问题，一定要政府保证降低住房价格，这个价格怎么能降。
通过不动产税结构调整增加地方政府收入
记者：比如说现在出台了一些房地产的政策，比如说二套房要收20%的税之类的，这样对房价的调控在未来的一段城镇化过程当中，是不是还是持续的？
李铁：地方政府发展是一个非常重要的误区，我们为什么大量的收益依靠短期的土地出让这种行为，而忽视了我们不动产占有，个人所得税的，不动产税的征收呢，这就是我们和西方国家一个非常大的差别。征收不动产税和征收个人所得税是一样的，你有财产你要交税，当你要交税的时候要考虑到，就是你买房的时候你房放在那是没有税，当你有税的时候，一定会面临着一个选择，就是你长期交税所形成的负担能不能承受，你放在那里头不用，不但不能保值，反而还有可能因为税收来增加你的支出，这是必须的。而且也会通过不动产税的结构调整，来增加地方政府的收入，长期收入你的来源会解决政府长期收入的行为。
仅从住房结构的调整，在调整我们的住房结构过程中来调整税收结果，来遏制短期行为的过程中，我们是要收税的，这个税是必须要收的，我们要开始做这方面的资源，但是问题怎么来做，是因为过去我们有很大的遗留问题，这是我们现在要进行的调整。第二、从哪块说，征税征多少，这也是一个现实，是从第二套住房还是从第三套住房开始，这个确实有很多人有不同的意见。比如说第二套住房，我们想的第二套住房不是我们所谓的投资性住房，对于相当大部分居民来讲，第二套住房是改善性住房，比如说我在城里住，我在城里头住房，可是到周末了我要多郊区去住，享受比较好的空间环境，这个是人的一种消费选择，第二类的，比如我上班，原来国家福利分配住房，房改房，可我孩子上学的住房很远，你也知道我们的孩子就业、上学有相当大的距离，我要到那里买住房，为了解决子女上学的问题，这也是属于消费型住房。第二套住房到底是投资性住房，还是消费型住房，这是一得值得重新考虑的，所以在第二套住房和第三套住房收税，哪个税更高一点，我觉得这个政策可能还需要进一步的研究和调整空间。
如何降低政府债务负担
记者：在目前巨大的投资需求和日益恶化的政府负债问题上，然后有一个问题，也是被在两会上提及，就是是否要丰富政府阳光发债的政策，您认为会开放吗？
李铁：那我想地方债的问题债务突出有两个现象是值得注意的，第一个是我们这种摊大饼的模式，使地方基础设施的压力巨大，从长期来看，我们要实现集约的高效型的一种城市发展模式，从粗放型转成集约型，一定要调整城市发展模式来提高人口密度，提高资源的有效利用，来降低基础设施的发展成本，来降低未来债务负担，这是第一。
第二、从土地出让金转化为新的债权形式，或者新的资金融资模式，要解决一个根本的问题还款问题，一个城市无论是在做担保还是各种形式，包括土地出让金还款怎么还，土地出让金的好处是，你拿的一次收完了我就不用还了，但问题是我摊出去以后还增加了供给，下一步就很难。可是对于一个城市基础设施投资，整个发展上的资金，这种居民社会需求的压力，不断的形成这种新的投入，他要解决资金来源，当然很多人在谈到融资模式的时候，就忘了一条还款模式。西方发达国家的还款模式很简单，一、是靠收费，二、是靠地方税，也就是地方税种，三、是靠我的管理效力，降低成本。我们能做到吗？首先第一收费，我们收费非常之难，北京水价、电价、天然气价，等等价格提起来很困难，由于价格很低，我们的资源消耗也非常大，比方说地铁公共服务价格也很低。
我们现在面临的资金压力是短期性的，而不是长期的，我们当然还需要政府的贷款来用，这种资金压力，这种地方政府执政的压力需要短期的大量资金供给来解决政绩问题，如何满足居民需求问题，这是地方税即使征收也解决不了这个问题。
第三个，都是国有，我们知道国有效率报的是高还是低。所以我想这三个问题不解决，无论任何一种债务形式和融资模式，它的结果都一定就是收不抵支，最后还会变成新的债务，使债务越滚越大，会形成恶性循环。所以在我们研究城镇化的改革中，政府的融资模式一定要改，政府的运营管理也要改，也要允许外资、民资参与进来。
产业调整对政府管理是个考验
记者：谈到交通问题，就会涉及到现在基于智能电网的高铁或者是新能源汽车，是不是在产业的调整方面，对城镇化也有一定的作用？
李铁：我们交通是分两类的，一个是取决于城市间的交通，一类是取决于城市内的交通，那么城市内的交通，我们目前的交通供给严重不足，但是供给严重不足也要从两面看，一个是哪一类的交通供给不足，然后第二类你的交通运营状况，国有运营状况到底是盈利还是大量的亏损，直接涉及到原来城市发展模式对交通资源配置会产生什么样的影响。那么我们知道北京拥堵，第一个就是大量的投入基础设施，来改善我们的路面交通状况。
纽约的地铁从100公里发展到几百公路的时候，花了50年到上百年，英国也是如此，我们北京地铁发展到400多公里的时候，就用了十几年的时间，上海也是十几年的时间，在国家花50年、100年的时间，我们十几年就完成了，问题在哪里呢？问题在就是我讲的摊大饼的发展模式，和我们地铁的供给发生了一个冲突，北京原来计划是发展到400多公里认为可以解决北京的整个覆盖，但是现在发现覆盖不了，到2020年会把地铁轨道交通发展到1000公里，那意味着整个投入还要加大，可是票价很低，2块钱可以换乘所有的地铁，一方面基础设施投入面临着严重的资金严厉，一方面摊大饼还需要加强地铁的供给，一方面你又把它变成一种极端的福利化措施，票价如果的低廉，运营就会面临严重的资金压力问题，这个对我们城市政府的管理上是一个考验。
再一个我想如果我们到2020年，地铁全覆盖，1000公里全覆盖以后，肯定交通拥堵状况会得到大幅度的缓解的，就是从另一个方面看，我们的城市管理运营模式也存在很大的不足。
区域间的交通涉及到城市间的交通，大的交通，铁路交通，高速铁路交通、高速公路交通，这个呢恐怕实现了全覆盖，至少20万以上的人城市高速公路和铁路全覆盖，50万以上城市或者是百万以上的城市高速铁路全覆盖。这个是我们整个国家大的投资计划，当我们的交通配置全覆盖以后，也会有利于人口的合理流向，我们知道当你交通开通了之后，如果我们的资源进行了重新的配置，就会形成大中小城市发展合理的局面，各个城市群发展的局面，如果我们交通都配置好了，配置的很好，可是我们城市的公共服务水平差距没有解决，那就会有一种现象：由于交通快速的扩展，快速的覆盖，就会形成抽水机一样，把大量的资源从贫困地区，从外围地区，从中小城市吸引到重点城市来，所以当务之急在“十二五”，未来的城镇化政策研究过程当中，我们一定要考虑如何来解决公共资源宏观的重新配置，更多的促进地区间的协调发展，大中小城市的协调发展，这是很重要的政治考虑因素。
记者：好的，谢谢李主任。
