住宅问题上的国计民生

■耀邦同志与首都建设系列之五

如果居民要求更新居住条件、建设新房的愿望，成为街道、社区的共识，那么在市区的规划范围内“民建公助”、“公私合营”建房岂不更合理，更合算？土地是现有的，资金是民建公助的，房地产商也可投资，税费收取也不复杂。这在政府和房地产开发商之间博弈的今天，岂不又走出一条新路？

解决事关国计民生的住宅问题，既要充分发挥市场这只“看不见之手”的创造性作用，又要有国家必备的保障性制度。只有同时采用这两种手段，我国城乡一体化居民的住宅问题才可望得到解决。何谓“国计民生”？人民的衣食住行用可谓之“民生”，全国上下俱富可谓之“国计”。我认为这种解释符合历史唯物主义。

在一个社会主义市场经济的国家，商品房就应充分放手发展，让市场去调节，从而满足高收入人群的需要。廉租房则应适应低收入市民的支付能力，以期实现“居者有其屋”的最低社会保障，因为廉租房是生活必需品。经济适用房则介于商品房和作为生活必需品的廉租房之间。居民用钱买到经济适用房，即有了产权，可视为商品房，但这类住宅又是政府减免很多税费卖出的，所以又不能简单视为商品，不能自由进入市场。须知这是我国城市居民自住的改善房。现在，很多专家学者都希望我国人民的收入逐渐形成两头小、中间大的橄榄型结构，如其有理，那么经济适用房建设比例就应不断加大。

上世纪80年代初，中央对北京市的四项指示公布以后，首都的住宅建设又起高潮，那时劲松、团结湖、前三门、双榆树等小区纷纷落成，高楼大厦让北京市民的眼睛为之一亮。不久人们眼中的亮光就暗淡了许多，并纷纷称呼有些小区的高楼为“鬼楼”。因为这些楼房的地下基础设施没有接通，无水、无电、无煤气、无通讯设施。一到晚上，整座高楼没有一点灯光，幢幢楼房如同魔影，不叫“鬼楼”，还能叫什么？除此之外，粮店、商店、小学、幼儿园、医院、邮局、公交等地上的生活配套设施没跟上，住户不能入住。《北京日报》记者耳宝君同志，把夜幕中的“鬼楼”写成“内参”，发送给上级有关部门。

耀邦同志阅览此件后，心中有何感慨我不知道。一句岳阳楼上的对联，我想似乎可以为他的心绪写照：“四面湖山归眼底，万家忧乐到心头。”这还不是花了钱又无使用价值的巨大浪费，拿国计民生开玩笑吗？他当即提笔给北京市委写出批示，要求北京将此问题作为突破口，推动各级党组织认真解决这一问题及人民生活中的其他问题；并马上召开中央书记处会议，还把记者耳宝君同志请到会上，专门听取他的汇报。

当时的北京市委书记段君毅同志得知“鬼楼”的情况后，也对一些部门漠视群众利益的官僚主义作风十分恼火。在中央支持下，北京市委在首都的机关干部中，开展了一场“为人民服务，对人民负责”的大讨论，这是一场事关首都国计民生的大计论。会议召开之时，北京市委领导出场，个个面孔严肃、神态凝重。大会的主题、主旨谁不知道？但多少人遗忘了，淡漠了！这次大会震动了全市，“鬼楼”所在地不但迅速地解决了问题，而且对其他部门的扯皮踢球、工作不配合、不协调等消极现象，也是一次严厉的批评和督促。这次大讨论使北京市干部的群众观点，为人民办事的作风，对国计民生的重视程度，都有极大的提高。

北京市在计划经济时代，所有中央机关、企业、事业单位和本市的住宅问题，都需各自写出报告，列入国家年度计划，明确建筑面积、投资金额、建材数量，然后由北京市规划局、房管局解决规划、设计、占地等问题。下一步是由北京市建设委员会下达施工任务给建工局，建工局则指定国企施工单位开工。这种建房方式，多数单位利用自有空地，分散建设，住宅东起一区，西起一片，遍地开花，市政基础设施系统建设跟着楼房跑，人们将此讽为“以线赶点”。

上世纪80年代初，中央对首都建设两次批复以后，北京市成立了“住宅统建办公室”，参观借鉴了国外经验后，又将办公室改为“北京市建设开发总公司”。第一任总经理黄记诚同志说：什么叫开发，我也是边干边学，逐渐才明白。所谓开发就是要对居住区进行统一规划，编制总体设计方案；以后就是统一征地、拆迁，通水、通电、通路，平整场地；最后配套建设各项生活服务设施，然后施工建设，接着建设居住区红线内的小市政和红线外的大市政。该公司第一次征收了朝阳区东坝乡农村土地1000亩，用于住宅小区建设。北京市当时拆迁民房的工作，都由政府的有关部门和公司出面，绝不假别人之手，并对失地农民按比例实行了“农转非”政策，并安排工作。这是否“农转非”第一例，我不知道，如不是最早，也算是很早的了。政府主导的旧城改造，原居民还可以回迁。

胡耀邦（左二）到北京市视察时，段君毅（左三）、焦若愚（右一）陪同 （胡德平/图）

北京市在旧城改造中，城建部门首先抓的是对危房的改造。市政府提出危改与保护古都风貌相结合、与解困相结合、与房改相结合的原则得到较好落实。由国家、政府、企业和个人4方出资，先从人均居住面积4平方米以下的危房入手。如安内大街的菊儿胡同改造以后，住房的售价是1平米300元人民币，户主有产权。如无钱还可以和亲朋好友、街坊邻里互换住房。菊儿胡同的房屋改建，确实是对危房、环境的大改造，原来胡同路面比很多人家的院子高50厘米，院子的地面又比屋内高20厘米，若下大雨，岂不水淹七军了吗？开发总公司还在开发危房的街区中，节约出来一定面积的土地，配建了商业办公用房、宾馆，将其作为商品出售，公司破天荒地有了利润。我想，至此，黄记诚同志才明白“开发”的全部意义了吧。他们的负责精神更好，把开发的利润用于补贴建房成本和新房房价上。这既需要商业的灵敏头脑，又担负着政府调控房源、房价、房屋品种的光荣职责。现在的国企房地产公司，部分学学上世纪80年代的做法不好吗？这么做了，它发展得多大多强，人民也会满意的。

1998年前的房改，使我国大量享受福利房的公职人员和企业职工都把福利房买转为私人自己的房产，房价是福利房的成本价。以后房改的价钱是原福利房的成本价加上若干利润。其实前者就是现在的廉租房，后者就是现在的经济适用房，二者都免除了国家的有关税费。这是老北京家庭住房的主要部分，现在又出现了农民工廉租房的新问题。那么以后不断新增的公务员和其他的工薪人员住哪儿呢？过去的福利房没有了，现有的商品房买不起，所以今天仍然需要有国家的廉租房和经济适用房的存在，其房屋面积还应占住宅面积的绝大部分。政府只有手中掌控此类房屋，才能和市场的商品房互动、互补，以实现国计民生的综合平衡。农民工需要适合农民工的廉租房，工薪人员需要工薪人员的廉租房、经济适用房，二者都是保障房。

据有关方面统计，2008年，北京市各类房屋竣工面积为2558万平方米，其中商品住宅1399万平方米，保障性住房235万平方米，两者分别占竣工总面积的54%和9%，比例太不相称，应加大保障性住房的建房比例。在我国工业化、城市化的进程中，众多进城的农民工需要保障性住房，就是不断更新的公务员队伍，也需要有适合于其特点的保障性住房。

北京市民可否以“民建公助”、“公私合营”的办法建造自己的房产呢？北京市当时试着这样做起来了。最早提出这一问题的是邓小平同志。在1980年4月2日，邓小平同志同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群谈经济的长期规划问题时说：

要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。……建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。

如果本市居民要求更新居住条件、建设新房的愿望，成为街道、社区的共识，那么在市区的规划范围内“民建公助”、“公私合营”建房岂不更合理，更合算？土地是现有的，资金是民建公助的，房地产商也可投资，税费收取也不复杂。这在政府和房地产开发商之间博弈的今天，岂不又走出一条新路？对博弈的双方都有一种降价平衡的力量，而且既节约土地，又便于政府财政和银行的扶持。通过市场各方面的积极因素解决城市居民的问题，并不是一个难于上青天的问题。

邓小平说的“公私合营”建房，能否落实在资金的筹措上呢？上世纪80年代，北京试行了住房公积金制度。不论公务员还是各类企业职工，均按本人工资5%—15%的幅度增加工资，本人同时也要拿出自己工资的5%—15%，两笔钱合一存入“北京市住房资金管理中心”，作为自己的住房公积金。职工买房时，可用作首付款，钱若不够可以向公积金贷款，利息比银行要低，所买的房屋只要是廉租房、经济适用房，均可享受若干的税费豁免，商品房除外。公积金之贷款余额还可以用作建设解困房和危改房的周转资金。北京人当时叫这类房为康居房，实际就是现在的经济适用房。按照这一思路修建的康居房，当时有东三环的南欣园小区、南三环的马家堡小区、西四环的玉海园小区，房价1平方米为1300元。当时北京市设立的住房公积金，现在大概已发展到一笔天文数字，但愿它能不改初衷，继续为广大城市居民的自住房、改善房做贡献。

以上北京市的各项措施，都出自为民服务，为民谋利，为民多样性选择住房的创新之举，虽不尽完美，也可能有不周之处，但作为起步阶段，都不失为猷谋住宅建设的国计民生之举。说句尖锐的话，盼望高房价，甚至畸高房价的人，有一些是地方的政府官员，有一些是牟取暴利的房地产开发商，再者就是一些出卖农村集体土地又牺牲集体利益的农村当家人，当然也包括炒房者。为此，从国家的长远利益、根本利益考虑，我国今后除极为严格的国家征收的土地之外，全部的农村规划的城镇、城市用地，似应一律维持集体所有制的性质，也就是说，不管今后农村的城市建设用地怎么发展，农村土地集体所有制的所有者权益应始终不变。

我国农村土地的集体所有制，虽然明文载于宪法，但一直像婢女一样，没有发挥其真正的作用。今天，它发挥伟大作用的时机已经悄悄到来了。耀邦同志曾有一种思想：小城镇的建设，要“引导各个方面采取集体所有制形式予以解决”。这一观点可供今天参考。只有这样做，才能真正解决我国畸形的高地价、高房价的问题，才能真正体现我国社会主义市场经济中，国计民生造福全民的主旨。
2010.5.16