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周为民：蛇口社区记忆丨蛇口工业区住房制度改革（一）

发布时间：2026-09-04 12:48 作者：周为民浏览：1,000次

（一）蛇口工业区住房制度改革的大环境

我是1982年到蛇口工业区工作的。1984年，调到蛇口工业区房地产公司任副经理，1985年接任经理。我到房地产公司后就参加了工业区住房改革，1984年地产公司推出《蛇口工业区职工住房经营管理暂行规定》，我是主要执笔人。工业区从1985年开始实行职工住房优惠出售。1988年初，我调离地产公司到港务公司后，就没有再参与住房改革的工作。下面讲蛇口工业区住房改革，已是三十多年前的事情，时间隔得太久，过去很多信息都已经模糊了。

住房不仅是一个科学技术的问题，它更是城市美学问题、工程技术问题、建材学问题、环境保护问题；住房也应该一个经济学问题，它牵扯到福利与市场、居民收入水平和消费的问题；它还是财政税收问题，关系公务员的收入；它是消费金融问题；土地与粮食的问题等等。

住房问题还是个司法问题，涉及到的产权问题、产权如何确权、如何界定、如何合法交易、产权的登记与保护。

尤其，住房问题还是一个社会学问题。它涉及社会的分配，政府、企业和百姓各多大比例？住房问题呢，社会分配的公平问题、贫富差距的问题、以及失地农民如何处理的问题。

凡此种种，居民住房问题是一个牵涉面非常大的问题、对整个社会具有重要的影响力。中国俗话说：“安居乐业”。它是国民幸福与社会安定的基础。

1949年建立中华人民共和国。1949年全国人均居住面积约4.5平方米，大概人均建筑面积为8.3平方米。我们现在买卖房子都按建筑面积计价，居住面积与建筑面积之比叫使用率，一般住宅建筑的使用率在70%-80%之间。到了1978年，我们建国30周年，全国人均居住的建筑面积为6.7平方米，还低于1949年的人均建筑面积。将近50% 的居民处于缺房或无房，这是国家正式公布的数据。这意味着，我们国家居民的住宅状况，从1949年到1978年这30年居民的住宅的状况，几乎没有改善，还略有恶化。

1878年底，党中央召开了十一届三中全会，中国进入到以经济建设为中心的社会主义现代化建设的新时期，开始改革开放。2019年，庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心在北京举办新闻发布会：新中国成立70年来，城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。

2020年4月，中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%。其中，城镇居民家庭中有1套住房的家庭占比为58.4%，有2套住房的占比为31.0%，有3套以及以上住房的占比10.5%。2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。

按照2022年最新统计的数字，目前我国居民的人均住房建筑大约是40多平方米。从1978年到现在，经过40年的改革开放，人均的住宅面积大概翻了5倍。中国人的居民住房紧缺情况获得了彻底的改善。这样的人均建筑面积的增长还伴随着30年中国人口的大幅度增加。这确实是一个非常惊人的、了不起的进步。

中国的住房制度改革从什么时候开始呢？

1978年，邓小平去北京视察，他向随行的张百发同志问居民住房可否成为商品？当时现场的同志没有人敢回答，他又自言自答说：“如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他。”

1980年4月2日，邓小平在北京对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

1949年后，中国一直采用福利分房制度。城市里的居民住房完全由国家建设、分配。所有新建的房子都是国家的。住房分配是一种福利。住房可以对居民个人买卖，这就是住房制度从福利住房制度向市场化、商品化住房的改革。

1982年4月，国务院批准了国家建委、国家城市建设总局的《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平等四个城市进行试行“三三制”补贴出售新建住房的政策。所谓“三三制”，即购买者仅需支付房价的三分之一，其余三分之二由政府、企业承担。到1984年初，四个城市补贴出售住宅1.214万套，住宅建筑面积11.45万平方米，投资1,640万元（每平米约150元），收回资金约占投资的30%。

1989年的7月3号，国务院下达了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定自当年起各政府、企事业单位停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化，社会化的住房新体制，从那一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止，这一天已成为中国住房制度改革的一个分水岭。实际上，福利分房并没有立即停止，但是它敲响了福利住房终结的钟声。

当时，住房改革还面临一个很重要的问题，即住房的土地产权问题。人们将土地国有作为社会主义的基本特征，宪法规定土地产权不允许出让、更不允许自由买卖和交易。

1986年的12月1号，深圳市政府举行了第一次土地公开拍卖。拍卖活动在深圳会场举行。国务院体改委主任、政治局委员李铁映和人民银行的行长、17个城市的市长，一会到拍卖现场观察。被拍卖的土地编号为H409-4，面积8858平方米、50年使用权、紧靠深圳水库。起拍价为200万元，最后以525万元成交。土地竞拍获得者是深圳市房地产公司。

我到现场见证了中国住房改革的历史性一幕。上述照片，前方举牌人是深圳市房地产公司经理骆锦星。他在拍卖现场始终高举应拍的号牌不放下、一副志在必得的姿态。拍卖价格叫到多高，他的牌子举得多高。最后拍卖价到525万。只有他还高举应拍牌。我当时说：谁也拍不过深圳房地产公司。因为它在深圳是最大的地主，拍卖的价格越高，它所有的土地的价值就水涨船高。因此，它绝不怕拍卖拍出一个天价！

这块深圳第一次拍卖的土地，一年后建成了七层楼的“东晓花园”，东晓花园售房的第一天，全部房子被抢购一空。那时深圳市的住房只能卖给香港人，深圳本地居民不能买房。售房的均价每平米约1500港元（按当时的汇率约人民币450元）。这就是第一次中国住房土地具有历史意义的“第一拍”。

1988年3月25日至4月13日中华人民共和国第七届全国人民代表大会第一次会议于在北京举行，对住房改革具有决定意义的举措发生。会议决定修改宪法，对八二宪法第十一条增加规定：“国家允许私营经济在法律规定的范围内存在和发展。私营经济是社会主义公有制经济的补充。国家保护私营经济的合法的权利和利益，对私营经济实行引导、监督和管理。”宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”许多人至此才恍然大悟，在国家没有修宪之前，深圳的拍卖土地是违法的、是违宪的。

当年蛇口工业区向外商出租土地，土地出租协议叫“土地使用协议”，租金收入叫土地使用费。土地使用收入不能叫利润只能叫“土地收支结余”。为什么？就是因为土地出租、租金是资本主义社会的基本特征。土地出租关系到姓社姓资的问题。

1988年后，土地问题冲破了姓社姓资的问题，中国才真正开始了面对国内住房市场的房地产业。现在有人说，1984年形成了中国一批房地产公司，如深圳的万科，招商地产等。着其实是误解。深圳万科成立于1984年，但并不是做房地产的，而是做饲料贸易的。只有到了1988 年修宪之后，房地产业才真正的成为一个合法的产业。

1992年2月发生了住房改革另一件大事，人民银行出台了住房市场配套的消费信贷方式，下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第1次提出了积极开展个人消费信贷的概念，按揭买房方式开始正式登陆中国。在此之前，银行贷款只对企业，不对个人。之后央行连续7次降息，大大降低了建房、买房的利息成本。2000年5月底建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后，终于超过了100亿，此后经过5个月就一月变为了200亿，增长速度之快超乎人们想象。