周为民：蛇口社区记忆：蛇口工业区住房制度改革（二）
（二）蛇口工业区住房制度改革的过程
1979年，招商局创办蛇口工业区后大致可分三个阶段：从1979年到1983年4月是蛇口工业区建设指挥部；从1983年4月份到1987年4月，叫蛇口工业区管理委员会，具有一些政企合一的功能；1987年4月以后叫做蛇口工业区有限公司。从1984年10月到1990年10月，深圳市成立了蛇口区管理局，实行政企分开。蛇口区管理局相当于当时深圳市罗湖区、福田区一级的区政府机构。深圳市政府于1990年下文撤销蛇口区管理局，将其与南头区合并成立深圳市南山区。
蛇口工业区建设指挥部期间，指挥部主要职能是进行蛇口工业区的“五通一平”建设。所谓“五通一平”就是通电、通水、通路、通讯与通航，一平就是平整土地。蛇口工业区完成了基础设施的条件，然后对外商进行招商引资。这种模式后来被各地的开发区应用。蛇口工业区建设指挥部带有行政性，当时的机构有办公室、财务处、人事处和基建处，下属有11个科室、二站（供电站、通讯站）、一厂（供水厂）。
1983年，建设指挥部改为工业区管委会。管委会的机构就变为四室（办公室、总会计师室、规划室、公用事业室），12个下属公司：房地产、供水、供电、通讯、港务、劳动服务、旅游、贸易、汽运、物质、生活服务、文化。蛇口工业区房地产公司就是从地产科转过来的。
2014年，招商地产举办成立30周年的活动来采访我，把我作为房地产公司第二任经理。我对他们说：房地产公司应该不是1984年成立，起码是1983年就有了，甚至可能更早。
蛇口工业区房地产公司的业务，在1985年前有四项：
第一项业务——蛇口职工住房的建设、分配、收费与维护管理。
当时职工住房只有出租，没有售卖。1981年蛇口工业区建成第一批职工宿舍，水湾头的8栋六层单元楼和6栋单身宿舍（现在的“壹间公寓”）。蛇口工业区当时明确职工住房的房租要按成本核算，按照50年折旧回收计算租金成本。当时核算的租金标准大概是每月每平方米5毛钱到9毛钱。这个房租标准，当时在全国是很高的。当时实行福利房制度，房租很便宜，每平米只有几分钱到一毛钱左右。一间房一个月房租只需要几块钱。房租收入连日常修护费用都不够。蛇口工业区水湾头的一间房需要六、七十块钱房租。
第二项业务——土地管理，包括征用土地、签订土地协议、收取土地使用费等等。
当时土地使用费标准是每平方英尺2-15块港币。为什么标准是英尺、是港币呢？因为当时土地出租办法是借鉴香港的办法，投资的商人也主要是香港的客人。
第三项业务——与外商合资建房，出售出租。
当时工业区缺少资金，请外商来投资。他们出资，并负责建设，房子建成后55分房。外商分50%的房子，地产公司分50%的房子。大家各自出售出租。现在南海意库的房子，原来是标准厂房；碧涛别墅、龟山别墅和海滨花园都是这种合资模式建成的。后来这种合作建设的分房比例改为4:6，外商作为出资方拿40%房子，出地方拿60%的房子。说明土地的价值在上升。
第四项业务——物业产权登记。
当时我们合资建设的房子都出租出售给香港人和外籍人士。香港人就会问我们要产权证书。但是我们国家当时并没有住房买卖，也没有产权登记制度。蛇口房地产公司就参照香港的做法，设立了物业产权登记处，给在蛇口买房的客商办理房产证。
1985年后，职工住房开始买卖，我们也给职工办理房产证。当时，蛇口工业区房地产公司办的房产证是绿皮本。1991年后，蛇口工业区房地产公司取消了自办房产证。工业区职工和早年买物业的外商在补交地价后，用绿本换取深圳市发的红本。蛇口工业区房地产公司办理物业产权登记也很能够表现当年的改革特色。中国早期的改革没有太多的条条框框。蛇口的改革走在改革的前列。
蛇口工业区房地产公司在1985年前还不是一家真正的商业性企业，它具有一定的政府职能与企业福利的功能以及部分对外市场的商业功能。
整理蛇口住房改革的资料发现，蛇口工业区在早期开始时就明确了住房改革的方向与方法。1981年12月，招商局编写的《招商局建设蛇口工业区的几点做法》其中“改变职工住房低租统包的做法”一节中提到：“职工宿舍不是工业区统一分配和低租统包，而是由职工自行选择住房，或租或购。住房补贴包括在本人工资内。房租按照建筑成本以50年折旧回收计算（每平方米人民币5—9角）；购买住宅可分期或一次过付款。”可以看到，蛇口工业区从开创初期就拟定了职工住房从福利房到商品化的目标，实施办法参照香港物业交易办法。
招商局从香港物业的交易办法中学习了三个要点：
一、土地所有权与使用权的分离：将建筑物与一定年限的土地使用权形成产权，进行出售、出租；土地使用期限到期后，产权方可以收回土地及土地上的建筑物。
二、物业的产权登记制度：建立物业登记机构，对买次物业交易、抵押做产权的变更登记，物业的交易规范；并可以进行金融借贷的抵押，有利于物业的流通交易
三、按揭预售售房办法：使得物业交易可以实现预售、分期付款，大大方便了购房者与售房方达成交易。“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，读音为àn jiē，指一种购房或购物的贷款方式，以所购房屋或物品为抵押向银行贷款，然后分期偿还。
这种借鉴香港的物业（含住房、厂房、办公楼、停车场等）交易的办法先为蛇口全盘接受应用。后来，它与土地招拍挂方式在全国推广使用，成为中国物业交易的基本办法。
为什么英国人在本国实行的土地制度是永久产权制度，不仅土地可以传宗接代，土地之上的建筑、土地之下发现的宝贝也都永远属于业主。为什么英国人在香港实行了土地的产权与使用权分离的制度呢？
由于香港领土分三次割让，形成了不同的土地使用条件。1842年 8月29日，清政府与英国签订不平等的《南京条约》（原名称《江宁条约》），割让香港岛给英国。1860年10月24日，中英签订不平等的《北京条约》，割让九龙半岛界限街以南地区。1898年6月9日，英国强迫清政府签订《展拓香港界址专条》（俗称“新界租约”，租借九龙半岛界限街以北、深圳河以南的地区，以及200多个大小岛屿，租期99年（至1997年6月30日结束）。由于香港的面积中大部分是“租界”，有明确的租期。因此，香港产生了土地所有权与使用权分离的物业交易制度。土地产权与使用权分离的办法也被借鉴于我们，解决了土地姓社姓资的问题。
1987年10月19日，《蛇口通讯报》“蛇口住房商品化步向深入”一文中总结蛇口工业区职工住房商品化改革的经验：“蛇口工业区住房制度改革的基本做法是：严格控制职工住房建造的面积标准，坚持住宅小型化的原则，以适应我国国情和工业区的经济实力。在保障职工实际收入不降低的基础上根据建房成本确定房租，逐年提高房租，使至逐步趋于合理；实行楼层差价，面积限制差价、房租补贴调节供求关系；实行购房优惠政策，鼓励职工购房，加速资金回收；废除干部住房分房的等级待遇，实现了住房面前人人平等。”其中几个要点：“住宅小型化”、“确保职工实际收入不降低”、“根据建房成本确定租金”、“实行优惠政策、鼓励职工购房”、“实现住房面前人人平等”。这里“住房面前人人平等”是指工业区干部的职务级别在分房买房评分中不予考虑，与工业区所有职工一视同仁。
蛇口住房改革的另一个特点是“小步快跑”，每年调整职工工资和住房补贴，同时每年调整住房的租金与减少售房的优惠。经过12年左右，从85年开始向职工出售住房，到96年与深圳市实现住房制度并轨，停止各种补贴优惠，实现“微利房”。这个“小步快跑”用了大约12年时间：
1981年开始建职工宿舍，按照房屋建筑成本50年回收计收房租。当时，单身宿舍房租约每平米、每月0.5元，职工单元住房每平米、每月0.8元；住宅的建造成本不同，楼层不同，房租都不同。
1984年12月颁布《蛇口工业区职工住房经营管理暂行规定》明确职工住房出售三种价格：
1、优惠价：优惠价=楼房的建筑造价。
2、成本价：成本价=楼房的建筑造价+小区配套设施费用+土地开发费+利息+管理费。
3、商品价：商品价：成本价+利润十税收。每户双职工购（或租）用建筑面积64平方米以内部分按优惠价，超出64平方米至80 平方米以内部份按七折成本价；超出80平方米部分按成本价。土地使用年期50年。从住宅完工交付之日起算。
1985年开始实施职工补贴买房。双职工按照资格评分标准确定购房资格，按照建筑成本的7.5折出售给职工。工商银行蛇口支行提供首付20%，五年期的购置住房按揭贷款。这是全国第一个实现居民按揭贷款购房的先例。
1987年4月颁布《蛇口工业区职工住房经营管理暂行规定（修订稿）》，主要修改：
1、成本价：成本价按照优惠价加200元计算；
2、每户双职工购（或租）用建筑面积56平方米以内部分按优惠价，超出 56平方米至70平方米以内部份按七折成本价；超出70平方米部分按成本价。
1989年7月3日，国务院下达了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后。工业区逐年提高工资，同时租金，减少售房的优惠补贴。（见下表：蛇口工业区房价与工资收入情况简表）
1996年11月13日《招商局蛇口工业区住房制度接轨实施细则》，决定与深圳市住房制度接轨，完全实行微利房向企业租售办法，企业再向职工租售。
1984年，我们制定了《蛇口工业区职工住房经验管理暂行规定》，1985年开始向工业区职工实行优惠售房，大约以实际成本打七折的价格将住房卖给职工。当时国家也在推行职工买房“三三制”的方式，即国家负担三分之一、企业负担三分之一、职工个人负担三分之一。蛇口的买房方式是职工负担三分之二。虽然如此，工业区是严重亏损的，职工住房卖得越多，房地产公司亏损就越大。作为房地产公司经理，我去找袁庚。我说：“袁董，这个账我算不过来啊！”袁庚对我说：“小周啊，你想如果一个人住房要领导批，调动工作要退房还要领导批；他的升职要领导批、涨工资要领导批、结婚生孩子也要领导批、甚至买一个煤气罐要领导批、这个人就不得不会对单位、对单位的领导人产生人身依附。我们改革的方向就是要解除这种人身依附的问题，让每个人拥有更大的、自由的人生空间。”袁庚告诉我，让职工拥有自己的住房就是解决人生依附、获得人生自由的开始。我当时听了之后顿时有醍醐灌顶的醒悟。袁庚是想把蛇口建设为最适合于人类居住的地方。
案例：陈难先自述居所变迁
陈难先：1982年到蛇口。蛇口育才集团创始校长，曾任培训中心主任、南油办主任、工业区教委办主任、公用事业室副主任等职，曾参加蛇口工业区董事选举，并当选为民选董事。
我来蛇口之前刚刚结婚、没有自己的住房。我岳父母一家租用了上海石库门房子的底层，在天井里搭了一个顶，隔出了一间婚房。这是违章建筑。下面是我手绘的婚房的示意图：
前面10平米是天井里搭出来的我的婚房。原来的大门分开，一边可以进我的婚房，一边进我岳父母住的房间，祖孙三代住在里边。这是我来蛇口之前的居住状况。
1982年，我到蛇口后住的第一间房是蛇口圆坛庙培训中心的宿舍。那是几排平房，我们住在第一排，后面是培训中心学员的宿舍。这排房子的两头的房间稍大一些，多一个走廊的面积。韩邦凯（教务主任）一家四口住一间，刘瑞琨（培训中心主任）住住一间。中间的房间是一样大的。房间面积比上海的房子略大一些，我从生活服务公司买了一张双人床，正好可以放进房间去。我们两口子带着五个月大的儿子就住在里边。
1983年，花果山职工宿舍建成。我和韩邦凯都可以各分到一套房，但是当时钱少，我和韩邦凯就共同合租了23栋501，一套三房一厅。韩邦凯夫妻住一间，他的两个孩子住一间，我们一家住一间。这是我们的第一套职工单元住房。我们本可以各租一套，但是囊中羞涩，为了省钱主动放弃权利，两家合租一套。
1983年，我开始筹建育才学校，担任育才学校校长。当时，工业区分管学校的熊秉权副主任为了我方便工作，离学校近一些，让我换到水湾头宿舍区。他问我要两房还是三房？我还是为了省钱，省20元钱，就说要两房。他让一些单身搬走，给我腾出了一间两房一厅的住房，这就是水湾头B区8栋402。当时水湾头到花果山是一条泥路，下雨的时候都是水坑，晚上我骑车想着千万不要倒下来，但是还是摔倒在水坑里。当时，育才学校的总务主任尤加万的女朋友来了，没有地方住，也住在我家。
在402住了一段之后，我对面401的小梁要搬走，她主动问我：陈校长，你要不要换我的三房？我当然求之不得。当时，我岳父、岳母来了，我母亲也来了，两房一厅不够住了，当让想换三房。当时我是心甘情愿每个月多付20元，我就从402换到了401。这是我在蛇口的第三套住房。
1985年，工业区实行职工买房办法，我是第一批参加买房的。我买了水湾头8栋401。当时按照职工优惠购房办法，我的房子约90平米，优惠后房价总共大约9700元。这个数字我当时口袋里没有这么多钱。我的岳父母帮助我筹钱，我首付1700元，另外8000元做了工商银行蛇口支行五年期的按揭贷款。后来，我偿还了岳父母的借款，也提前偿还了银行按揭贷款。蛇口当时的工资增长还是比较快的。我调来蛇口之前，在杭州的工资是68.5元；调来蛇口后就变为168元，增加了99.5元；家庭的经济负担一下子就减轻了。
大约1992、1993年，蛇口工业区为工业区的中层干部建了翠微园小区。我从水湾头小区换到了翠微园小区6栋301房，面积110平米。我买下了翠微园的住房，大约13万。当时，按照工业区地产公司的规定，我水湾头的房子要退还给地产公司，按照房子的重置价，当时的房价已经到7万元。房价涨的6万元，我和房地产公司各得一半。我是第一批买房的，我还享受两个优惠：一是退还住房时，不用扣除你所居住期间的房租。后来买房的职工，如果退还原有住房，需要支付居住期间的房租，然后再根据重置价，与房地产公司各分享房价增长部分的50%。第二个优惠，你置换第二套房的时候，谁再卖你的房子，你可以选择推荐购买你房子的新业主。你推荐选择的人有优先权。翠微园的房子是我蛇口的第四套住房。
以上就是我和我家庭在蛇口的住房变迁史。从舍不得钱租两房到租三房，到买房，从购买职工优惠房到购买微利房，最后按照深圳市规定补交了地价，获得了我自己住房的完全产权，成为一个有自己不动产的蛇口人！
蛇口工业区住房改革的体会：
一、1949年至1979年期间，中国实行福利分房制度。福利房制度使得全国居民的住房状况没有得到改善和提高。福利房制度有两大缺点：一是没有建设更多住房的能力；二是按照等级分房的不公平分配后果。
二、改革开放后，中国立即启动了住房制度改革，改革的目标就是将福利分房逐步转化为商品房。这是一次成功的改革，国家有利、企业有利、个人有利，深刻改变了中国的经济格局和中国人的精神面貌。
三、蛇口的住房改革，走在全国住房改革的前面。蛇口住房改革充分借鉴了香港住房及物业交易的制度和办法。用十年时间，小步快跑，迅速从职工福利分房转变为完全商品房制度。
四、住房改革的成功经验，1）如果改革对国家、对企业、对个人都有利，改革就一定阻力较小，成功的概率就较大。2）福利房制度是计划经济的产物，商品房是市场经济的产物。邓小平总结说：市场是工具，资本主义可以有市场、社会主义也可以有市场。把福利房等同于社会主义是一种认知偏见。
我们虽然在住房改革方面取得了巨大的进步，但是我们也必须看到，目前住房问题仍然是困扰我们社会安定发展的一个严重问题。
经济学家卢麟元谈住房问题：
“一个正常家庭用家庭收入的30%去支付居住性支出，已经是极限。一个治理良好的国家应该远远低于30%。比如说一个家庭收入是1 万块钱，住房支出的极限值应该是3000块钱，用来供楼或者是租房。好多好一点的国家可能是20%就可以了，北欧国家是10%这样的水平。如果一个地方一个家庭的收入的50%用来解决居住问题，甚至超过这家庭的50%，用三代人的钱来解决居住问题，它已经形成了一种严重的剥削。它是一种社会分配结构的严重的扭曲。所以中国很不好彩，在2008年开始进入到房地产高速发展之后，形成了房地产业对工业的挤出。当你理解了地租的暴利，你就理解为什么产业资本，或者是进入制造业的资本会退出。香港的资本几乎全部退出了制造业，去炒地皮、炒楼房。因为它的回报是正常工业的5倍以上。所有资本，包括产业资本，都是逐利的。地租的失控实际上是国家治理的失败。值得安慰的是，这件事情我国领导人和政府很早发现，所以我们估略在5年之前提出了‘房住不炒’，但今天我们要讨论这个问题，它不是一个炒的问题，也不是一句话的问题，甚至不是一个政策的问题，我们的经济制度就是一组设计的，我们要动的东西很多，而且已经形成了完整的链条，动起来难度之高恐怕常人难以想象。这真是一项伟大的、了不起的改革。”
这段话提出了住房问题是一个国家的治理问题！
2024年“蛇口人文历史”课程授课内容
收录于《蛇口十年》
2026年8月9日修改
来源：蛇口社区基金会
